Επιστροφή

Άρθρο του Χρήστου Τριαντόπουλου Γενικού Γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής στον Ελεύθερο Τύπο

Μεταρρύθμιση αντικειμενικών αξιών και εναρμόνιση με εμπορικές αξίες

 

Η μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας για τη σύγκλιση των τιμών αγοράς και των αντικειμενικών αξιών που τίθεται σε εφαρμογή εδράζεται στην ανάγκη αντιμετώπισης ελλείψεων και δομικών αδυναμιών του υφιστάμενου συστήματος, στην ενίχυση του ψηφιακού εκσυγχρονισμού και της διαφάνειας διαδικασιών, καθώς και στη διόρθωση των αδικιών του παρελθόντος σε βάρος πολλών ιδιοκτητών. Έτσι, εναρμονίζει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών με τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, υλοποιώντας μία μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία που προωθείται από την Κυβέρνηση και το Υπουργείο Οικονομικών ήδη από τον Οκτώβριο του 2019, στο πλαίσιο και των δεσμεύσεων της ενισχυμένης εποπτείας. Στόχος είναι, μέσω της διόρθωσης των δομικών αδυναμιών και της διεύρυνσης της φορολογητέας βάσης, να καταστεί στη χώρα μας η φορολογία της ακίνητης περιουσίας κοινωνικά πιο δίκαιη και οικονομικά πιο αποτελεσματική.

Η μεταρρύθμιση υλοποιείται σε δύο φάσεις, με την πρώτη να ολοκληρώνεται τώρα και τη δεύτερη να δρομολογείται αμέσως μετά. Η πρώτη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών βασίστηκε σε 4 άξονες. Ο πρώτος άξονας είναι ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, με την προώθηση νομοθετικών πρωτοβουλιών και κανονιστικών πράξεων για την ενίσχυση της λειτουργικότητας της διαδικασίας επικαιροποίησης και προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών και την εναρμόνισή της με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα. Ο δεύτερος άξονας είναι η χωρική επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών ακινήτων, το οποίο αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες στην επικράτεια, αυξημένες δηλαδή κατά 3.643 ζώνες, ή κατά 35,8%, και οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 98% του πληθυσμού. Μέχρι πριν τη μεταρρύθμιση το σύστημα αποτελούνταν από 10.165 ζώνες και είχε ποσοστό πληθυσμιακής κάλυψης 85%. Ο τρίτος άξονας αφορά στον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό, τη διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας για την υλοποίηση της μεταρρύθμισης, καθώς και επικαιροποιημένου και εμπλουτισμένου ψηφιακού χάρτη του συστήματος απεικόνισης των ζωνών του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, ο οποίος σύντομα θα είναι διαθέσιμος στους πολίτες. Τέλος, ο τέταρτος άξονας είναι η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών, η αναπροσαρμογή, δηλαδή, των αντικειμενικών αξιών.

Με την ολοκλήρωση της πανελλαδικής εκτιμητικής άσκησης από τους πιστοποιημένους εκτιμητές βάσει της προβλεπόμενης τεχνοκρατικής διαδικασίας, διαμορφώθηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες για τις υφιστάμενες και νέες ζώνες του συστήματος. Όσον αφορά το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή 13.808 ζώνες, η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική, με μέσο όρο μεταβολής στο +8%. Συγκεκριμένα, το 55% του συνόλου των ζωνών εμφανίζει αύξηση κατά μέσο όρο 19,5%, το 21% του συνόλου των ζωνών εμφανίζει μείωση κατά μέσο όρο 14,7%, ενώ το 24% του συνόλου παραμένει αμετάβλητο. Όσον αφορά τις 10.165 υφιστάμενες ζώνες, η εικόνα που προκύπτει είναι σχετικά ανοδική, με το μέσο όρο μεταβολής των τιμών των ζωνών να διαμορφώνεται στο +9%. Αναφορικά με τις επεκτάσεις ζωνών (165 περιπτώσεις), η εικόνα που προκύπτει είναι επίσης ανοδική, ενώ όσον αφορά τις νέες ζώνες του συστήματος (3.478 περιπτώσεις) εμφανίζεται μικτή εικόνα. Συγκεκριμένα, το 40% των νέων εντάξεων εμφανίζει αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 26%, το 44% των νέων εντάξεων παρουσιάζει μείωση, με μέσο όρο μείωσης 18%, και το 16% των νέων εντάξεων δεν παρουσιάζει κάποια μεταβολή στην τιμή.

Ωστόσο, είναι σημαντικό να τονιστεί ότι πρόκειται για μεταβολές με ουδέτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα ως προς τον ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, οι μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες δεν προβλέπεται να οδηγήσουν σε αύξηση των συνολικών δημοσίων εσόδων από τη συγκεκριμένη φορολογική πηγή. Αντίθετα, αποτελούν, σε συνδυασμό με τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης και με τη χωρική επέκταση του αντικειμενικού, εφαλτήριο για τη διαμόρφωση ενός νέου ΕΝΦΙΑ, ορθολογικότερου και κοινωνικά δικαιότερου.

Επί της ουσίας, με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, επιτυγχάνεται πλέον η σύγκλιση των αντικειμενικών αξιών με τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων. Μάλιστα, η τρέχουσα αναπροσαρμογή στην ουσία αποτυπώνει τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων από το 2017 και έπειτα, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι αξίες πριν την τρέχουσα μεταρρύθμιση δεν ανταποκρίνονταν στο σύνολό τους στις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών που είχαν υποβληθεί κατά την προηγούμενη πανελλαδική επικαιροποίηση το 2018. Συνεπώς, οι τρέχουσες εκτιμήσεις εμπεριέχουν και τις μεταβολές της προηγούμενης περιόδου που θα έπρεπε να έχουν ήδη ενσωματωθεί. Εξάλλου, η σύγκλιση αυτή αποτυπώνεται και από τη σύγκλιση των τάσεων και των ρυθμών της εκτιμητικής άσκησης των αντικειμενικών αξιών με την πορεία των αντίστοιχων δεικτών της Τράπεζας της Ελλάδος για την περίοδο 2017-2020. Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών κατοικιών για τις αστικές περιοχές, που περιλαμβάνει όλο το εύρος των εξελίξεων (αυξήσεις, μειώσεις και μη μεταβολές) παρουσιάζει αύξηση 14,4% για την περίοδο 2017-2020, ενώ όσον αφορά την Αθήνα η αύξηση του δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος διαμορφώνεται στο 22,3% για την ίδια περίοδο, στα ίδια δηλαδή επίπεδα με την εικόνα που προκύπτει για την Αττική μέσα από την αναπροσαρμογή του αντικειμενικού, με μέσο όρο μεταβολής των τιμών των ζωνών στο +23%.

Παράλληλα, και μετά την επιτυχή υλοποίηση της πρώτης φάσης της μεταρρύθμισης του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας, το Υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί τη δεύτερη φάση, με έμφαση στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του αντικειμενικού συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων, καθώς και στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.

ΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΤΥΠΟΣ